金华:35位自然人集资建别墅 没有开发商办不了房产证使分式无意义的条件

来源:互联网新闻 时间:2020-05-02 19:47

金华35人集资建别墅 没有开发商办不了房产证

银都花园高层住宅外景。

业主花了上百万元买的新房子却是“二手房”,因房产项目没有严格意义上的开发商,已经竣工的房子未能及时通过验收,房子不仅无法及时交付,房子的产权证也一时难以办出来。

继温州、北京试水自然人建房的模式熄火后,金华永康市35位自然人集资修建的“银都花园”虽然如期竣工了,但也陷入了不能如常交付的尴尬境地。

没有开发商的房地产项目

永康“银都花园”可谓是个另类的房产项目。之所以说另类,是这个房产开发项目根本没有开发商,运作这个9万多平方米商品房、35栋独体和连体别墅项目的,是以叶寿福、蒋爱女等为代表的35位自然人。

银都花园位于永康市金盛路,除了35位自然人各自享受一套连体或独栋别墅外,多余的土地开发了7栋13层约400套的商品房面向社会出售。

记者昨天在现场看到,银都花园项目已经竣工结顶,绿化等附属工程也告完工。根据《银都花园转让合同》规定,交房期为2012年9月30日,但购买了银都花园的业主们的房子,至今无法交付。

那些等着房子结婚和孩子就近上学的业主们为此焦急不已。他们曾多次找到开发商讨说法,让业主无助的是,开发商不仅态度冷漠,甚至避而不见。

无奈之下,部分业主找到了永康市建设局,希望建设局督促开发商尽快交付房子。

“建设局告诉我们,这个房产项目没有开发商。”业主卢女士说,永康市建设局建筑业管理科胡副科长告诉他们,银都花园是35个自然人联合购买了公开出让土地,以自然人开发房地产的形式进行开发的。

据了解,这35个集资建房的自然人大多是当地的企业主,彼此间都认识。当初买地造房是想全部建成排屋,但拍下来以后,才发现,根据规划,这块地必须建一部分高层,才能达标。于是他们建了35幢排屋,一人一栋。多出的高层,按各自的股份划分,自行处置卖掉。

业主买的新房其实是“二手房”

房子建好了,却不能如期交付,经过多次协商,银都花园的“开发商”把交付日期改为2013年3月,尽管大部分业主难以接受,也不肯妥协,但最终又无可奈何。

比延期交房更让业主们恼怒的是,他们在预付了40%的购房款后,签订的购房合同不是商品房销售合同,而是房屋转让合同。这就意味着,银都花园业主购买的新房成了严格意义上的“二手房”。

“因为35栋别墅是集资人自己住的,因此产权证今年6月份就办好了,但7栋小高层的房子是作为商品房销售的,在没有开发公司的情况下,无法办理预售许可证,因此,这批房子的产权证一时难以办下来。”业主卢女士焦急地说,因为没有产权证,银行无法办理按揭手续。

记者从卢女士提供的《银都花园转让合同》上看到,这些合同上签的都是卖方的名字,而所有合同上的卖方,盖的都是叶寿福、蒋爱女等35人的私章,没有房地产开发公司的公章。

而按照房地产相关法律规定,只有具备了土地证和房产证的房子,才能拿到市场上交易。从目前的情况来看,银都花园的房子暂时不可能拿到这两证的。因此,银都花园的业主暂时也就无法拿到房子的产权证。

金华35人集资建别墅 没有开发商办不了房产证

35位集资人各自一套这样的别墅。

自然人建房销售,不受建设主管部门监管

“按照法律规定,房地产交易必须具备相应的产权证,像这样作为自然人来开发房地产进行转让的,我们也是第一次碰到。”永康市建设局建筑业管理科相关负责人说,未取得产权证就进行交易的做法虽然违法,但建设主管部门却没法进行处理,因为法律法规中没有相应的规定。

这位负责人说,自然人可以买地建房,但建好后想要销售,却不受建设主管部门的监管。“按照城市房地产经营管理条例,主管部门只能对房地产开发公司开发的房产进行管辖,作为自然人开发的房地产,建设主管部门只能在建设过程中进行相应监管,至于后道的销售,他是作为二手房来买卖的,那就属于民事行为。”

“商品房买卖首先要获得预售许可证,永康银都花园在未获得房地产预售许可证的情况下,就将未验收的房子以转让的形式向社会销售,显然违法。”浙江海浩律师事务所的吴伟清律师说。

但该负责人坦言,自然人开发商没有资质上的门槛,而且还不受预售制度的约束,因为买卖双方签订的不是商品房销售合同,而是适用于二手房交易的房屋转让合同。“所以不需要在我们这里办理预售许可证。”这位负责人说。

银都花园项目被曝可获利上亿元

而事实上,在去年12月,银都花园的房子还没有开发的情况下,就有人私下签订了转让合同。永康市建设局房地产管理科的负责人认为,银都花园的做法,已经违反了相关的法律规定。

昨天傍晚,记者在银都花园找到了一位姓王的别墅业主。这位姓王的业主告诉记者,他的连体别墅有500平方米左右,是以1.2万元/平方米的单价从35位出资自然人当中的一位手里购买的。今年6月,他就提前拿到房子和相关产权手续。“别墅是出资人自住的,办证比较简单,但其他的小高层作为商品房,需要竣工验收,至今也未获得通过。”王先生说。

王先生告诉记者,当初从自然出资人手里购买这套别墅,主要是考虑价格比周边要低一些,比较划算。而由于价格优势,对面7栋小高层商品房还未开发就卖光了。

据了解,这35人当时购买土地花了3亿多元,比挂牌价溢出了一亿多元,而这幢楼盘的开发投入也达到2.7亿元,尽管如此,每位集资人除了可享受一套500—1000多平方米的别墅外,还可以参与该项目赚取的一亿多元红利。

记者多次联系出资人,但几经努力都成徒劳。尽管最后在一位业主的帮助下,打通了一位合伙人的电话,但对方一听是采访,便立即挂断了电话。

对银都花园项目的运作模式,永康本土的开发商意见很大。一位姓李的房产商面对记者时颇有微词。

“他们不仅逃避了政策的监管,税费方面的优惠条件也不是正规的房地产企业可以享受的,这种模式肯定会对其他正规房地产业形成冲突,如果这种模式被多人效仿,对正规的房地产业的冲击不小。”他说。

当地政府近期着手解决银都问题

银都花园35位自然人开发的商品房当作二手房买卖,没有开发门槛,无需向房管部门备案,不受监管,即使没有产权证就卖掉房子,也因为处罚细则的缺失,而不受法律约束,房地产管理法的相关条文被架空。这么一来,自然人开发商的管理漏洞就体现出来了。

浙江海浩律师事务所的吴伟清律师认为,以自然人自己建房,逃避了城市房地产相关法律的监管,容易使购房者的利益受到损害,而购房户在利益受到损害后,维权的难度也较大。“如果自然人建房是自住的,那无可厚非,但如果是拿来销售的,那就必须要到工商部门办理房地产开发许可证或营业执照,否则就涉嫌违法。”

记者从永康市政府获悉,针对银都花园项目,永康市政府已经出面协调此事,近期将组织专家对该楼盘进行验收,尽快为银都业主办理房屋产权证,预计半年左右就会全部办好。记者昨天得知,银都花园已经通过消防验收。

这些,对渴盼和纠结已久的银都花园业主来说,无疑是个好的信号。

金华35人集资建别墅 没有开发商办不了房产证

购房合同是业主和35个自然人签订的。

原标题:

永康35位自然人集资建房,售罄后遭遇交付尴尬

近400套新买的房子为何成了二手房

当地政府已出面协调此事,将尽快为业主办理房产证

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